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調控、融資、銷售三重壓力 房企啟動“全力回款”大沖刺

來源:時代周報 2019-11-05 14:36:49

10月31日,115家A股上市房地產開發企業三季報全部披露完成。

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  外匯天眼APP訊 : 10月31日,115家A股上市房地產開發企業三季報全部披露完成。

  來自Wind的數據顯示,前三季度A股115家房企合計實現營業總收入13800.40億元,同比增長22.25%;合計實現利潤1593.21億元,同比增長15.40%。其中,57家房企實現凈利潤正增長,17家房企凈利潤同比翻番。

  另據克而瑞發布的數據顯示,2019年1?9月,TOP100房企整體實現全口徑銷售金額8.06萬億元,同比增長15.0%;整體實現權益銷售金額5.93萬億元,同比增長3.7%。

  雖然各項財報數據仍同比穩步上升,但房企的銷售壓力正在加大。

  11月4日,佳兆業集團控股戰略官、戰略研究院院長劉策告訴時代周報記者,目前大部分標桿房企面臨較大的資金壓力,甚至三盛宏業、頤和地產等房企出現爆雷現象,因此建議營銷端盡力跑量,回籠現金流,緩解資金壓力。

  “臨近年末,不少開發商都把回款作為首要工作,所以才會降價走量。”11月1日,深圳某大型房企中層告訴時代周報記者,一些布局以三四線城市為主的房企,回款的壓力較大,自然優惠力度也會加大。

  龍頭房企四季度更是嚴陣以待。

  10月26日,萬科方面向時代周報記者表示,公司會堅持積極銷售、積極回款、做好長期庫存的去化和存量資源的梳理。另據萬科財報顯示,鑒于部分城市房地產市場調整,公司對個別存在風險的項目計提存貨跌價準備。截至9月末,萬科存貨跌價準備余額為30.6億元。

  近日,時代周報記者還從碧桂園獲悉,從去年開始,碧桂園就緊抓回款,并在今年用權益回款來進行考核。與此同時,碧桂園還把之前制定的“三四五線全覆蓋”策略優化調整為“精準全覆蓋”策略,并要求三四線城市的項目在開盤時現金流就爭取回正,后續市場反映好的項目,推盤速度加快,市場反映不好的項目,就減緩建設進度。

  另據媒 體報道,恒大集團主席許家印在10月7日的季度工作會議上指出,地產業務的銷售和銷售回款仍然是公司未來的頭等大事,一定要提前超額完成今年6000億元的銷售任務。同時,下半年銷售回款要確保2800億元、力爭3000億元。

  目標完成率分化

  在樓市調控高壓下,上市房企的目標完成率也出現分化。

  時代周報記者根據已經發布業績公告的上市房企統計,截至9月末,三家龍頭房企中,中國恒大累計銷售超4530億元,目標完成率達75.5%。尤其9月,恒大共銷售831.1億元,創公司單月銷售歷史新高,環比增長73.8%,同比增長31.9%。而碧桂園和萬科分別實現銷售額4756.1億元、4229.3億元(權益),但兩者均未公布今年銷售目標。

  中海地產、世茂房地產分別實現合約銷售2601.2億元(2902.2億港元)、1739.9億元,目標完成率分別高達82.92%、82.85%。新城控股、龍湖集團、華潤置地同樣不遑多讓,分別實現合約銷售1976.91億元、1746.2億元、1753.7億元,目標完成率均在72%?80%之間。融創中國和保利發展分別實現合約銷售額3694.9億元、3467.73億元,目標完成率較上述房企略低,分別為67.18%、69.35%。

  值得注意的是,部分中型房企在前三季度業績完成率較高。其中龍光地產前9月合約銷售同比增長31%至約717億元,目標完成率高達84%,位居地產行業前列。陽光城前9個月銷售金額達1502.11億元,按照1800億元銷售目標計算,已完成年度目標的83.44%。

  但亦有部分頭部房企業績完成率不甚理想。其中綠城今年前9月實現合同銷售金額約795億元,按照2000億元銷售目標,目標完成率為61.6%。今年喊出1600億元銷售目標的富力,前9月實現合約925.6億元,目標完成率為57.85%。

  另據克而瑞數據顯示,截至9月末,在年內設定了全年銷售目標的TOP100房企中,近4成房企目標完成率達到75%以上,另有近4成房企的目標完成率處于65%?75%區間,剩余房企目標完成率未達到65%。規模房企整體目標達成情況不及去年同期。

  “房企的銷售情況與自身布局有很大關系,目前大家的共識是回歸一線,三四線城市的房子并不好賣。”10月30日,深圳某大型房企負責人告訴時代周報記者,為了快走量,在三四線城市可行的策略就是降價促銷,如之前的恒大、碧桂園。

  劉策則告訴時代周報記者,房企四季度業績壓力普遍比較大,以價換量、加大推盤等營銷舉措下,反而可能刺激一部分市場需求,加上去年四季度成交量基數低,因此預計四季度成交量同比反而可能實現一點增長。

  全力回款

  隨著融資渠道的全方位收緊,房企的策略也從前些年的“規模為王”,到如今的“全力回款”。

  今年8月份萬科業績會上,首席運營官張旭透露,公司的銷售策略非常清晰,沒有給自己規定目標,堅持每天都是賣房子的好時候,能夠積極回款,把庫存去化掉。

  “比如我們每次開盤給自己都規定一個開盤率,比如說60%以上,我們也不給自己留庫存,我們會規定拿到銷售許可證超過6個月以上沒賣掉就是長期庫存,這是我們一貫而來的策略。”張旭補充稱。

  10月31日,萬科中山某營銷人員告訴時代周報記者,目前公司在中山的主力項目有兩個,為了加速回款,所以公司會在定價方面,有一定的“讓利”。“比如公司在城區的一個全新項目,目前定價為每平方米1.8萬?2.1萬元,低于周邊新項目售價。”該營銷人員補充稱。

  今年10月,許家印在恒大高層會議上強調,四季度要大力抓好銷售和銷售回款工作,這是集團的頭等大事。“一定要提前超額完成今年6000億元銷售任務。同時,下半年銷售回款要確保2800億元、力爭3000億元。”許家印稱。

  為了加速回款,恒大還選擇性地將部分項目“降價出售”。據媒 體報道,如2018年8月開盤的濟南恒大濱河左岸,至今已降價每平方米8000元;佛山恒大山湖郡,也由每平方米8000元降到了5600元;肇慶恒大鼎湖豪庭,3月開售至今,降價幅度約每平方米3000元。

  布局多為三四線城市的碧桂園,同樣為了加速回款選擇將部分項目“降價出售”。據媒 體報道,位于鄭州的碧桂園西湖項目,8月高層均價為每平方米15000元,后推出精裝特價房每平方米13000元。

  另據時代周報記者了解,針對三四線城市項目,碧桂園還提出十六字方針,即:以銷定產、不賣散、小步快跑、新貨不積存。

  其中新貨不積存指的是充分利用三四線城市地貨比(即地價與貨值的比例)達到1∶7甚至1∶10的優勢,分批次推出貨源,存地不存貨。做好前期調研、控制建設進度、銷售進度,確保新推貨量盡快去化,保證資金回籠時間。

  近日,據廣州某千億元級房企人士向時代周報記者透露,為了“保現金流”,該房企重慶分公司還專門成立“回款小組”,由總經理親自任組長,營銷、財務、法務、業務等各大相關部門負責人任組員。每周四,重慶公司還會召開例行回款會,加快每月回款進程。

  針對第四季度市場走勢,克而瑞預測,經過上半年集中拿地補庫存,在新開工節奏的影響下,房企四季度的供應量將明顯提升;另一方面,在銷售承壓、項目總體去化率下降的背景下,四季度房企也將積極推盤去化、加大營銷力度,通過降價促銷、以價換量加速項目去化。

  克而瑞預計,四季度房企整體銷售規模會有一定的回升。

  劉策告訴時代周報記者,從政策方面看,大的調控基調不會變,一城一策將持續,不過不排除后續會有更多城市出臺類似于南京、三亞、天津這種以人才定向放松限購的政策。從融資端看,四季度嚴監管不變,加上四季度銀行額度往往偏緊,因此不管是信托等前端融資,還是公司發債等信用融資難度都比較大。

  劉策建議稱,盡管目前大部分標桿房企面臨較大的資金壓力,但危中見機,四季度土地市場壓力窗口機會,一是公開市場優質地塊會增多,二是收并購可能會出現一波機會,資金壓力小的房企可以積極補倉。

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